Bons signaux sur le marché immobilier suisse

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Par Sophie Carliez, Jones Lang LaSalle

Au vu du contexte économique actuel, le marché immobilier suisse suscite en ce moment quelques craintes. Pourtant, après analyse, il s’avère que certaines apparences sont trompeuses et que l’attrait de ce marché pour les investisseurs reste bien réel.

Même si le relèvement du taux directeur se situe dans la partie haute de la fourchette attendue, personne n’a été surpris par l’annonce de la BNS qui avait préparé le terrain depuis juin dernier. La pression inflationniste a fait le reste. La Suisse est donc devenue le dernier pays au monde à abandonner les taux d’intérêt négatifs. Les taux d’intérêt des hypothèques et des crédits, qu’ils soient à court ou à long terme, vont suivre cette tendance.

Quoi qu’il en soit, les placements immobiliers restent quand même l’une des rares classes d’actifs pour lesquelles les investisseurs peuvent obtenir un rendement réel positif dans l’environnement du marché actuel en profitant de surcroît du lien inflationniste des revenus.

Les particularités du marché suisse

C’est plus du côté du financement qu’il faut s’attendre à des répercussions majeures sur le marché immobilier car les taux d’intérêt des financements hypothécaires vont augmenter de manière significative. Le marché immobilier suisse se distingue toutefois des marchés étrangers sur un point essentiel : le marché immobilier professionnel est en grande partie financé par des fonds propres. Les investisseurs institutionnels n’ont que très peu recours aux capitaux étrangers dans notre pays. Une part non négligeable des acteurs du marché suisse sont même des investisseurs en fonds propres purs, lesquels renoncent totalement à l’utilisation de capitaux étrangers. En Suisse, nous n’assistons pratiquement pas à ce que l’on appelle des « ventes dans l’urgence » qui résultent d’engagements hypothécaires non honorés. Cela rend le marché local moins instable que les marchés immobiliers étrangers, où dominent souvent les investisseurs à fort effet de levier.

En outre, les fondamentaux suisses sont plus sains et ils contribuent à la liquidité du marché des transactions immobilières. Les marchés locatifs sont intacts et assurent des taux d’occupation très élevés et des revenus stables, que ce soit dans le segment résidentiel ou commercial. L’immigration toujours élevée ainsi que divers secteurs en croissance devraient continuer à favoriser le marché immobilier en dépit de l’évolution des taux d’intérêt, en assurant ainsi une liquidité du marché durable. Reste que ce contexte aura probablement des répercussions sur l’offre, la demande et les prix.

La demande reste supérieure à l’offre

Du côté de l’offre, nous avons déjà observé une légère hausse du nombre d’immeubles en vente après la première remontée des taux d’intérêt en juin. Certains propriétaires souhaitent certainement profiter d’un environnement de marché encore très favorable et éviter de prendre des risques liés à son évolution.

Du côté de la demande, l’offre ne parvient toujours pas à satisfaire la forte demande existante sur le marché suisse. Après la dernière hausse des taux d’intérêt, 40% des investisseurs alors actifs ont préféré se retirer ou n’ont examiné que de manière très sélective les opportunités qui se présentaient. Pourtant, le reste du marché est resté actif. Les gagnants restent des placements immobiliers bien situés qui permettent des augmentations de cash-flow et qui peuvent suivre l’inflation à moyen terme.

Une approche purement « ceteris paribus », selon laquelle une hausse des taux d’intérêt se traduit par une hausse des taux d’actualisation et donc par une baisse des prix et des valeurs, est incomplète et souvent incorrecte. Il faut comprendre que les placements immobiliers suisses offrent une protection contre l’inflation plus élevée que la plupart des possibilités de placement alternatives. Au regard de l’inflation sous-jacente, l’immobilier suisse reste l’un des rares placements à pouvoir offrir un taux d’intérêt réel positif. Le manque de placements alternatifs immunisés contre l’inflation devrait continuer à plaider en faveur de l’attractivité immobilière, ce qui est certainement favorable à l’articulation des prix.

Savoir repositionner son bien avec des sources d’énergie différentes

Si le niveau d’inflation actuel se maintient durablement, les cash-flows des biens immobiliers indexés sur l’IPC seront nettement plus élevés et pourront ainsi compenser, du moins en partie, les éventuelles baisses de rendement à venir. Mais cela dépend individuellement de chaque bien. D’où l’importance d’avoir une analyse sélective. Les biens avec des contrats de location à long terme entièrement indexés et des sources d’énergie renouvelables (car les frais annexes sont moins élevés) sont les plus attrayantes.

La tendance à la compression régulière des rendements, qui s’est maintenue pendant de nombreuses années, a pris fin avec ce changement de taux. Dans cet environnement, les plus-values seront envisageables si des améliorations importantes sont obtenues, que ce soit sous forme de repositionnement, d’augmentation de la stabilité du cash-flow ou de réduction des risques de cash-flow. Pour les détenteurs de stocks de biens, cela signifie que le travail sur l’immeuble au moyen d’une gestion active devrait être plus que jamais au centre de la stratégie de création de valeur.

Sophie Carliez dirige le bureau Jones Lang LaSalle de Genève depuis près de deux ans. Après avoir débuté sa carrière à paris, elle a travaillé comme directrice pendant plus de 10 ans chez SPG Intercity où elle se partageait entre les bureaux de Genève et de Lausanne. Elle a ensuite pris la tête des services de conseil immobilier en Suisse romande au sein de Deloitte, l’une des principales sociétés internationales d’audit et de conseil. Et c’est en 2018 qu’elle a finalement rejoint Jones Lang LaSalle. Sophie Carliez est diplômée d’un MBA en finance et administration, d’une maîtrise en marketing, et d’un DU en économie.

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