“Sich auf stark risikoreduzierte Finanzierungen verlassen”

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Interview mit Sébastien Flak, SQL Partners

Von Jérôme Sicard

Das Team von SQL Partners ist auf private Immobilienfinanzierungen spezialisiert und bevorzugt Finanzierungen, die es den Investoren ermöglichen, ihre Positionen weitestgehend zu «entriskieren» und gleichzeitig eine Rendite zu erwirtschaften.

Auf welche Transaktionen konzentriert sich SQL-Partners?
SQL Partners hat sich auf die Syndizierung, Strukturierung und Platzierung von Finanzierungen für verbriefte Immobilientransaktionen mit hohem Mehrwert in Europa spezialisiert. Wir konzentrieren uns im Wesentlichen auf das Angebot von Finanzierungen mit attraktiven Renditen und fahren das Risiko eines Engagements über einen Zeitraum von 24 bis 36 Monaten im Idealfall maximal herunter.

Welchen Deal haben Sie zuletzt unter Dach und Fach gebracht?
Gerade haben wir eine Senior-Finanzierung über fünf Millionen Euro für einen Gewerbeimmobiliendeal in Mailand abgeschlossen.
SQL Partners hatte die finanziellen Bedingungen mit dem Bauträger ausgehandelt und eine Anleihe mit ISIN-Code und Laufzeit von 18 Monaten strukturiert, die von einem Luxemburger Vehikel begeben wurde. Der jährlicher Coupon beträgt 8,5%, wobei die Anleihe durch ein hohes Mass an Sicherheit garantiert ist: eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie und das Grundstück, ein mit einem anerkannten italienischen Immobilienunternehmen abgeschlossener Terminverkauf und eine von der Bank des letztendlichen Käufers ausgestellte Bankgarantie auf erste Anforderung.
Die Emission wurde schnell von einigen Finanzakteuren des Genfer Finanzplatzes gezeichnet.

Welche Immobilieninvestments sind heute attraktiv?
Die Investoren wählen ihr Engagement entsprechend ihrer Risikobereitschaft und ihrer Renditeerwartungen. Wir haben in letzter Zeit festgestellt, dass Investoren den Schwerpunkt eher auf mehr Sicherheit und Garantien legen als auf Rendite oder Immobilientyp. Diese Strategie hängt jedoch vom Zeitpunkt und den Deals ab.
Da Private Debt-Investments in Immobilien prinzipiell illiquide sind, können Investoren ihre Optionen dank der kurzen Laufzeit von 24 bis 36 Monaten besser beurteilen und diese an einem Markt mit attraktiven Renditen dynamisch steuern. Qualifizierte Anleger, Privatbankiers und unabhängige Vermögensverwalter können so ein Exposure in Immobilien aufbauen und sich gleichzeitig auf Finanzierungen mit stark reduzierten Risiken stützen, die von qualifizierten Experten strukturiert werden. Sie müssen dabei selbst keine umfassende Immobilienexpertise entwickeln.

Welche Renditen können Investoren heute in diesem Private Debt-Segment erwarten?
Die Renditen in diesem Private Debt-Segment schwanken in Abhängigkeit von mehreren Kriterien wie z.B. der Währung, dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, der Art der Immobilie (Wohn-, Hotel-, Gewerbe-, Logistik-Immobilie usw.) und dem Risiko (Entwicklung, Renovierung, Stabilisierung usw.).
Während Investoren Anfang des Jahres noch mit einer jährlichen Rendite von 6% bis 7% in Euro für „Senior“-Finanzierungen zufrieden waren, werden derzeit für ähnliche Transaktionen Renditen von mindestens 8% bis 9% erwartet. Nimmt man beispielsweise „Junior“-Finanzierungen in Euro mit einer nachrangigen Hypothek, liegen die erwarteten Renditen bei mindestens 11% bis 12%, je nach Qualität des Basiswerts.

Wie wird sich der Private-Debt-Markt Ihrer Meinung nach entwickeln?
Seit zwei Jahren erleben wir gewaltige Marktturbulenzen. Derzeit haben wir auf der einen Seite die traditionellen Banken, die ihre Engagements am Markt für Hypotheken und Baukredite herunterfahren und daher von den Immobilienentwicklern bzw. Bauträgern einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen. Auf der anderen Seite stehen die Investoren mit ihrem Wunsch, die Risiken ihrer Positionen weitestgehend zu minimieren und gleichzeitig Renditen zu erzielen.
Diesem Wunsch kommt der Private Debt-Markt bestens entgegen. Sein Volumen hat sich im Übrigen in den letzten vier Jahren vervierfacht. Dieses Wachstum dank höherer Renditen zeigt im Vergleich zu traditionellen festverzinslichen Wertpapieren den Vormarsch dieser Anlageklasse.

Wie berücksichtigen Sie die gestiegene Inflation bei Ihren Investments?
Wir berücksichtigen Inflationsschübe in zweierlei Hinsicht: Entweder direkt in den Coupons des strukturierten Finanzinstruments, etwa durch eine variable Komponente, d.h. einen halbjährlichen bzw. jährlichen in fine-„Extra-Coupon“, der die Inflation oder einen Index zuzüglich einer Marge berücksichtigt, oder durch eine Kombination aus einem festen Couponund einer in fine-Komponente, die an die Rendite der zugrunde liegenden Immobilientransaktion gekoppelt ist. Diese Elemente werden von Anfang an mit dem Immobilienentwickler/Bauträger besprochen, damit sich alle Beteiligten unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktbedingungen einigen und die Investoren eine angepasste Rendite erzielen können.

 

Sébastien Flak ist geschäftsführender Gesellschafter von SQL Partners und verantwortlich für das Investmentmanagement. Sébastien verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in den Bereichen Strukturierung und Family Office. Er absolvierte eine höhere Handelsschule in Paris, begann seine Karriere bei PWC in Luxemburg und zog 2005 nach Genf. Bevor er SQL Partners mitbegründete, war er 11 Jahre lang bei der Geneva Management Group in der Vermögensverwaltung tätig. Sébastien hat als Privatperson und im Auftrag von Kunden erfolgreich Immobilientransaktionen strukturiert und verwaltet

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