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• Interview Roland Voegele
• CEO
• MV Invest

“Les investissements durables augmentent l’attractivité et le rendement d’un bien immobilier”.

Après le lancement de l’indice de durabilité pour les immeubles suisses, MV Invest a introduit en octobre le premier groupe de placement centré sur la durabilité. Alors même que les marchés sont latéraux et que les placements immobiliers indirects n’ont pas encore récupéré du choc. Roland Voegele n’y voit là aucun problème.

Comment les investisseurs évaluent le marché immobilier aujourd’hui ?

Actuellement, de nombreux biens sont proposés sur le marché. Ceux qui sont les mieux situés, et qui ont fait l’objet de rénovations durables, sont recherchés par les investisseurs à long terme et achetés avec de faibles décotes. A l’opposé du spectre, les biens qui nécessitent des rénovations importantes et dont l’emplacement, n’est pas forcément idéal, peinent à trouver preneurs. En outre, les investisseurs institutionnels sont devenus plus prudents, alors que les particuliers et les family offices sont désormais très actifs. Ils profitent d’opportunités devenurs attrayantes pour effectuer des investissements ciblés.

Regardons les placements immobiliers indirects. Quels changements avez-vous constatés dans ce domaine?

Après une année 2022 difficile, les fonds immobiliers indirects cotés n’ont pas encore enregistré de reprise. Beaucoup de ces fonds se négocient actuellement en dessous de leur valeur intrinsèque. De nombreux investisseurs s’attendent à des valorisations plus faibles, même si cela ne se produira pas nécessairement. En ce qui concerne les actions immobilières, les portefeuilles investis dans des immeubles résidentiels sont moins chers que les investissements directs sur le marché. L’incertitude actuelle se reflète toutefois déjà dans les prix. Les signaux rassurants des banques centrales pourraient entraîner une reprise des fonds immobiliers et des actions d’ici la fin de l’année ou au printemps. Actuellement, les signes ne laissent pas présager de nouvelles hausses des taux d’intérêt. De nombreux investisseurs n’ont pas encore acquis de nouveaux produits immobiliers en 2023, ce qui pourrait éventuellement entraîner une ruée des acheteurs d’ici la fin de l’année. 

Qu’est-ce que cela signifie de votre point de vue ?

Depuis le mois d’octobre, les loyers des biens immobiliers résidentiels ont été augmentés de 4% à 8% en Suisse. Dans le même temps, les taux hypothécaires sont restés inchangés ou ont même eu tendance à baisser, en particulier pour les hypothèques d’une durée de 2 à 3 ans. Comparés aux obligations, les placements immobiliers restent très attractifs et doivent être considérés à moyen terme comme une protection contre l’inflation. Les défis supplémentaires découlant de la situation du Credit Suisse sont désormais en grande partie surmontés. En termes de stratégie, une réorientation progressive de la gestion d’actifs immobiliers par UBS, est attendue.

En raison de la forte immigration et de la réduction importante dans les activités de construction, les appartements et les immeubles collectifs seront extrêmement rares et plus chers d’ici 1 à 2 ans. Dans de nombreuses communes, le taux de vacance est déjà inférieur à 1%. Cela laisse présager une crise du logement. Les politiques sont confrontés à un dilemme et n’ont malheureusement pas de solutions globales. Tous ces facteurs plaident en faveur d’une reprise du marché de l’immobilier indirect, et nos clients profitent de cette occasion pour augmenter leurs positions.

Malgré les incertitudes, vous lancez un nouveau groupe de placement, MV Swiiterra. Quelle en est la logique ?

Nous constatons que les investisseurs professionnels recherchent toujours des placements intéressants dans le domaine de l’immobilier indirect. Et ils misent clairement sur la durabilité. Nous voulons en tenir compte. Après le lancement du SSREI, le premier indice de durabilité indépendant pour les immeubles suisses en portefeuille, nous misons à nouveau sur ce thème. Avec ce groupe de placement, nous sommes en mesure de refléter l’évolution de la durabilité des fonds immobiliers. Les investisseurs disposent ainsi d’un instrument de diversification innovant.

Durabilité et placements immobiliers – quel impact pour le rendement ?

Je connais le reproche : la durabilité coûte cher. Ce n’est pas vrai. Bien sûr, le propriétaire immobilier doit d’abord investir, mais s’il a intégré les coûts dans son évaluation à long terme, cela n’entraîne pas de frais supplémentaires importants. D’autre part, si un immeuble répond aux critères de durabilité actuels, sa valeur et ses revenus ne seront pas réduits. Notre avis est clair : cela s’avère payant à long terme, tant en ce qui concerne l’attrait de la propriété que le rendement lui-même.

Roland Vögele

MV Invest

Roland Vögele est le fondateur et propriétaire de MV Invest, une société de conseil indépendante dont le siège se trouve à Zurich. Avec son équipe, ce romand d’origine conseille les investisseurs professionnels dans la mise en place et l’optimisation de stratégies d’investissement dans l’immobilier suisse. En tant qu’initiateur et co-organisateur du Salon suisse de l’immobilier pour les investisseurs, il met depuis plus de dix ans déjà à la disposition de la branche une plateforme d’échanges, qui permet aux professionnels de renforcer leur réseau. Roland Vögele est membre du comité de placement de la fondation de placement AXA, président de la DUFOUR Investment Foundation et président du conseil d’administration de SSREI, l’organisme de vérification du Swiss Sustainable Real Estate Index.