L’immobilier dans le portefeuille multi-actifs d’une caisse de pension

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Par Tamila Chaouche, Responsable Clientèle Suisse Romande, Avadis Prévoyance

Le long déclin des rendements obligataires au cours des deux dernières décennies s’est accompagné très logiquement d’une hausse de l’allocation dans l’immobilier. En Suisse, les caisses de pension y ont augmenté leur exposition dans des proportions importantes. Attention toutefois aux limites du genre. En tant que classe d’actifs, l’immobilier est devenu plus compliqué à exploiter avec le temps et les besoins en diversification prennent par conséquent plus d’importance.

Pour atteindre leurs objectifs de performances, les institutions de prévoyance suisses adoptent les placements alternatifs dans leur portefeuille. L’immobilier joue ici un rôle majeur. La stabilité de la valeur et la faible volatilité de cette classe d’actifs forment des critères de poids. Mais la rémunération courante, c’est-à-dire les revenus locatifs réguliers, constitue la donnée déterminante pour remplacer les intérêts qui ont disparu sur les placements liquides.
Il est bon de rappeler que les rendements des obligations suisses ont fortement baissé entre 2000 et 2021, passant de plus de 4% au territoire négatif (voir graphique page 62).
L’évolution baissière des taux d’intérêt a valu à l’immobilier un plus fort attrait de la part des investisseurs institutionnels ainsi qu’un ajustement de ses rendements débouchant sur une décennie de hausse des prix. La pandémie de Covid-19 a mis l’accent sur la qualité et l’emplacement, de même qu’elle a mis en avant la résilience de cette classe d’actifs.

Forte demande, supérieure à l’offre domestique
Les institutions de prévoyance suisses ont de nombreux outils pour s’exposer au marché immobilier national. Elles peuvent détenir directement des biens immobiliers comme objets de placement ou investir dans le marché immobilier indirect. Les fondations, les fonds et les sociétés anonymes de placement immobilier détiennent au total plus de 170 milliards de francs d’actifs immobiliers. De nombreuses fondations de placement immobilier suisses sont actuellement fermées aux souscriptions et sont en général largement saturées de souscriptions dès l’ouverture. La forte demande en véhicules de placements immobiliers indirects se reflète également dans les niveaux records de l’agio moyen, qui se situe actuellement autour des 35% pour les fonds immobiliers. L’agio correspond, dans les fonds immobiliers côtés, à la différence entre le cours de bourse et la valeur nette d’inventaire d’un titre. Cette différence entre la valeur nette d’inventaire d’un fonds et le prix par part négocié en bourse atteint des moyennes historiques comprises entre 18% et 22%.

Au-delà de nos frontières
Généralement élevée, la demande en biens immobiliers suisses est stimulée par la faiblesse persistante des taux d’intérêt, le développement économique et le solde migratoire positif, induisant ainsi une hausse des prix de l’immobilier depuis des années. La Suisse représente toutefois à peine 2% de l’univers du marché immobilier mondial. Cela doit nous inciter à examiner la situation au-delà de nos frontières. Si une caisse de pension souhaite élargir son univers de placement, l’Allemagne et l’Autriche proposent des opportunités intéressantes.
Il existe des parallèles avec les pays voisins de la Suisse, non seulement sur le plan économique, mais aussi sur le plan social. En outre, le marché institutionnel de l’immobilier résidentiel y est largement établi comme en Suisse, et les approches d’évaluation y sont souvent similaires. D’autres arguments allant dans ce sens sont l’abondance des liquidités ou encore le libéralisme des marchés des placements. Ces caractéristiques rendent la corrélation des rendements globaux de ces deux marchés plus élevée que pour d’autres pays (voir matrice page 63).

Le déclin des rendements obligataires
En l’espace de vingt ans, les rendements des obligations suisses ont fortement baissé. Après être restés longtemps en territoire négatif, ils sont quand même repassés en territoire positif début 2022.

Sources : AFIAA Real Estate Investment SA, BNS

Diversification plus large au niveau du portefeuille
Les investissements immobiliers à l’étranger offrent un univers de placement plus important et permettent une diversification plus large au niveau du portefeuille. En comparant les différents pays dans la matrice de corrélation, nous constatons que le marché immobilier suisse présente des valeurs de corrélation très faibles, parfois même légèrement négatives par rapport à d’autres régions, ce qui correspond exactement à l’objectif dans un portefeuille international très bien diversifié. Les risques peuvent être largement couverts par des cycles de marchés immobiliers différents selon les régions.

Placements immobiliers du 2e pilier
La part moyenne des placements immobiliers dans l’allocation d’actifs d’une caisse de pension suisse s’est stabilisée à un niveau de 25% environ, selon les études réalisées par Swisscanto. Les institutions de prévoyance suisses ont toujours privilégié les engagements immobiliers locaux.
Par conséquent, la majorité, soit 21,9%, est investie sur le marché national. La part des placements immobiliers à l’étranger restait à un faible niveau de 2,5% en 2020. Même si ce chiffre peut paraître dérisoire, il est important de souligner que cette part a doublé en l’espace de dix années : cette classe d’actifs a clairement gagné en importance pour le 2e pilier. Toutefois, les caisses de pension suisses sont encore loin de l’allocation maximale de 10% autorisée par l’OPP 2. Comme le montrent diverses enquêtes, les caisses souhaiteraient à l’avenir augmenter encore la part des placements immobiliers à l’étranger.

L’immobilier résidentiel également prisé à l’étranger
Une majorité d’investisseurs institutionnels se concentrent sur les principaux secteurs commerciaux tels que les bureaux, le commerce de détail, l’industrie ou la logistique. D’autres catégories, tels que les hôtels, les hôpitaux ou les logements pour étudiants et personnes âgées nécessitent une expertise spécifique. Les placements dans les immeubles locatifs résidentiels jouissent d’une popularité grandissante. En Suisse, les placements institutionnels dans le marché du logement locatif sont établis depuis des décennies. Il en est de même aux États-Unis, en Allemagne ou aux Pays-Bas, où la part de ce secteur est également très élevée. Elle est plus faible dans des pays comme le Royaume-Uni ou la France.
Nous observons une tendance des caisses de pension suisses à augmenter progressivement l’allocation de leur portefeuille en faveur du secteur résidentiel considéré comme une valeur refuge en partant du principe que «tout le monde doit avoir un toit sur la tête». Cette évolution est notamment due aux incertitudes concernant les besoins futurs en surfaces du secteur commercial suite à l’établissement de nouvelles formes de travail, à la numérisation et à la fusion des espaces «vie privée» et «travail». Cependant, tout investisseur axé sur le long terme doit veiller à ne pas s’orienter vers des tendances qui pourraient s’avérer passagères.

Possibilités d’investissement
Les possibilités de placements immobiliers à l’étranger sont aussi nombreuses que diverses. Le segment public tend à privilégier les fonds et actions immobiliers cotés.
Dans le segment privé, l’accent est mis sur les placements immobiliers directs, les fonds immobiliers non cotés et sur les solutions multi-gestionnaires dans des fonds immobiliers non cotés.

Placements directs
Aux caractéristiques bien connues des placements directs classiques dans l’immobilier, telles que la stabilité des revenus, le degré élevé de contrôle ou la souveraineté des coûts, s’opposent des défis tels que le ticket d’entrée comparativement élevé, les risques spécifiques aux biens immobiliers ou les frais administratifs. Pour les placements à l’étranger, cette voie n’est donc pas une option viable pour la plupart des caisses.

Fonds immobiliers non cotés
Si l’objectif principal de l’expansion à l’étranger est d’acquérir une meilleure diversification, les placements dans des fonds immobiliers non cotés constituent un bon choix. Le principal avantage des fonds immobiliers est que les investisseurs peuvent participer rapidement et efficacement à un portefeuille immobilier largement diversifié, souvent avec un investissement en capital moindre.

Solutions multi-gestionnaires dans des fonds immobiliers non cotés
Si une solution multi-gestionnaire est choisie, l’univers de placement sous-jacent est encore élargi et la liquidité du placement est accrue.

Véhicules de placement cotés en bourse
Une autre possibilité d’investir dans l’immobilier est offerte par les fonds immobiliers et les actions immobilières cotés en bourse. En raison de la cotation, il faut s’attendre à des fluctuations de prix plus importantes. Les actions immobilières présentent des similitudes avec le marché des actions traditionnel et ne remplacent donc l’immobilier direct que dans une mesure limitée. L’avantage des placements immobiliers cotés est clairement leur liquidité accrue, mais aussi un accès efficace et relativement aisé pour les investisseurs.

Pour un portefeuille multi-actifs, les investissements dans des placements immobiliers non cotés ont l’avantage de présenter une évolution différente des autres classes d’actifs. Par exemple, la corrélation avec les actions mondiales est très faible, et même légèrement négative avec les obligations mondiales. Ces différents effets sont activement recherchés par les gérants de fortune à travers différentes classes d’actifs.

Risques liés aux devises étrangères
Bien que les placements immobiliers à l’étranger offrent de nombreux avantages et de belles opportunités, des aspects tels que le risque de change, les impôts et les évolutions réglementaires ne doivent pas être ignorés. Une attention particulière doit être accordée notamment au risque de change. Ainsi, afin de bénéficier du rendement total effectivement généré, il est conseillé de couvrir les devises au niveau du véhicule de placement ou au niveau du portefeuille global. En outre, il est particulièrement important de s’assurer que le véhicule de placement présente une structure fiscalement avantageuse pour les institutions de prévoyance suisses et que les investisseurs représentent les mêmes intérêts. La durabilité joue également un rôle toujours plus important pour les investisseurs institutionnels. C’est pourquoi elle doit faire partie intégrante de tout processus de placement.

Tamila Chaouche a commencé sa carrière en Sales-Trading au sein de HSBC IB puis de BNP Paribas avant d’intégrer JP Morgan où elle a acquis une connaissance approfondie des investissements alternatifs. Membre actif au sein de plusieurs associations, elle est également impliquée dans le développement durable depuis une dizaine d’années. Elle est titulaire d’une licence en mathématiques, d’une licence en business et d’un Master en finance de marché.

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