Solutions Real Assets

• Remy Pomathios  & Matthieu Roumagnac
• Responsables des investissements Private Markets et Real Assets
• Indosuez Wealth Management

Les marchés privés abordent un nouveau cycle

Les private markets sont devenus une classe d’actifs à part entière. Leur démocratisation, de même que la hausse des taux d’intérêt, transforment le secteur en profondeur et soulignent la grande disparité entre les gérants.

L’année 2023 a constitué un tournant pour les Private Markets avec la persistance de l’inflation et la perspective de taux d’intérêt durablement élevés jetant les bases de la « nouvelle normalité » de l’environnement macroéconomique. À plus long terme, ce nouvel environnement pourrait profiter aux investisseurs des Private Markets, car il distinguera les gérants sur leur capacité à générer de la valeur via des améliorations opérationnelles plutôt qu’à travers de l’ingénierie financière. La sélectivité s’avère donc plus importante. Les actifs non cotés étant confrontés à un nombre croissant de défis de transformation, notamment dans les domaines du numérique et de l’environnement, seuls les gérants profondément impliqués sur le plan opérationnel continueront à dégager d’excellentes performances.

Les gérants les plus expérimentés et sophistiqués, dotés d’une expertise opérationnelle avérée, bénéficieront de manière disproportionnée du nouveau paradigme, en concentrant à la fois un pouvoir d’attraction en termes de levée de fonds et un accès privilégié aux transactions. Une solide équipe d’investissement ne suffit plus. Elle doit désormais être complétée par des professionnels exclusivement dédiés à l’accompagnement des entreprises en portefeuille afin de les soutenir dans la mise en œuvre des plans de création de valeur. Par conséquent, nous anticipons une accélération du mouvement de consolidation au sein de l’industrie, susceptible de renforcer les acteurs en position dominante. Les rachats de gérants par des concurrents plus importants ont déjà commencé, plusieurs transactions significatives ayant eu lieu en 2023. La tendance à la consolidation est néanmoins encore dans sa phase initiale, car la classe d’actifs va continuer à se développer, alimentée par de nouveaux types d’investisseurs – notamment les particuliers fortunés.

Nouvelles opportunités en 2024

Du côté du Private Equity, nous observons des signes encourageants sur le marché des fusions et acquisitions, la dynamique des transactions s’étant légèrement redressée au troisième trimestre 2023. Nous anticipons une reprise progressive de l’activité en 2024, susceptible d’entraîner un rebond du volume des distributions aux investisseurs. L’ajustement à la baisse des valorisations à l’entrée pourrait s’accélérer tout au long de l’année 2024. Les cessions initialement prévues en 2022 ou 2023 et retardées du fait de l’environnement macroéconomique devront finir par se concrétiser, les gérants de fonds étant sous pression pour restituer du capital à leurs investisseurs. Les fonds de Private Equity bénéficieront dès lors en 2024 de prix d’entrée attractifs dans ce qui sera, selon nous, un marché d’acheteurs. L’important réservoir de petites et moyennes entreprises restera un segment très pertinent.

En ce qui concerne la dette privée, une forte accélération des capitaux levés a eu lieu ces 18 derniers mois sur fond de hausse des taux d’intérêt. Les investisseurs devront toutefois rester prudents et sélectifs, car les taux de défaut pourraient augmenter significativement dans les deux prochaines années en raison des pressions liées aux ratios de couverture des intérêts. En complément des stratégies directes traditionnelles, les investissements en dette distressed et en capital structuré seront des sous-segments attractifs pour prendre position sur le marché de la dette privée qui devraient bénéficier du contexte actuel. Enfin, les investissements dans les actifs d’infrastructure devraient continuer à bénéficier du déficit structurel de capitaux visant à financer la transition énergétique et la numérisation de pans entiers de la société.

La persistance de l’inflation sera incontestablement un moteur de la performance dans les années à venir, notamment pour les actifs réels. Après plus de quinze ans de taux bas et d’inflation négligeable, les private markets entrent dans une nouvelle phase. Forte d’une vision à long terme, à l’écart de la volatilité des marchés publics, la classe d’actifs des Private Markets dispose des outils nécessaires pour continuer à générer de la surperformance.

Point sur l’immobilier

 Des corrections de 10 % à 20 % en moyenne sont à l’œuvre depuis plus de 12 mois maintenant, ayant impacté les volumes d’investissement de près de 40 % en 2023. La croissance des loyers liée à l’inflation en 2023 devrait se poursuivre en 2024. Le resserrement des conditions de crédit et l’augmentation du coût de la dette ont accéléré la tendance baissière qui pourrait se poursuivre jusqu’à mi-2024, ouvrant ainsi des opportunités attractives. À noter que certains secteurs affichent une relative résilience.

Les hôtels et les actifs d’exploitation ont retrouvé, voire dans certains cas dépassé, leurs performances pré-COVID et sont tirés par un fort déséquilibre demande/offre en Europe. Le commerce de détail continue à générer de solides rendements. Et l’immobilier de luxe est pour l’essentiel peu impacté par les mouvements des taux d’intérêt qui semblent approcher un point haut. Une reprise progressive de certains segments pourrait donc se matérialiser. En particulier sur les actifs de logistique et sur les meilleurs actifs de bureaux offrant de bonnes performances environnementales situés dans les zones QCA à faibles taux de vacance. Par ailleurs les actifs résidentiels continuent à bénéficier de fondamentaux robustes.