« Se reposer sur des opérations de financement fortement dé-risquées »

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Interview de Sébastien Flak, SQL Partners

Par Jérôme Sicard

Spécialisée sur le segment de la dette privée immobilière, l’équipe de SQL Partners privilégie les dossiers qui permettent à leurs investisseurs de dé-risquer au maximum leurs positions tout en générant du rendement.

Sur quel type d’opérations vous concentrez-vous avec SQL Partners ?
SQL Partners se concentre sur l’origination, la structuration et le placement de financements d’opérations immobilières sécurisées à forte valeur ajoutée en Europe. L’idée principale est de proposer ces opérations de financement à rendement attractif en dé-risquant au maximum l’exposition sur une période qui va idéalement de 24 à 36 mois.

Quel est le dernier deal sur lequel vous avez travaillé ?
Nous venons de clôre une opération de financement senior de 5 millions d’euros pour un deal immobilier commercial sur Milan.
SQL Partners a ainsi négocié les conditions financières avec le promoteur et structuré une obligation avec code ISIN à maturité 18 mois, émise par un véhicule Luxembourgeois. Le coupon annuel est de 8,5%. Cette obligation est garantie par un fort niveau de sécurité : une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier et le terrain, une vente à terme signée par un opérateur commercial Italien réputé, et une garantie bancaire à première demande émise par la banque de l’acquéreur final.
Cette émission obligataire a été rapidement souscrite par quelques acteurs financiers de la place Genevoise.

Quels investissements immobiliers faut-il privilégier aujourd’hui ?
En fonction des appétits de risques et de retours sur investissement, les acteurs choisissent leur exposition. Nous avons constaté dernièrement qu’un niveau de sécurité et de garantie plus élevé a la faveur des investisseurs, plutôt que le rendement ou le type d’actif immobilier. Néanmoins cette approche varie en fonction des moments et des opérations.
La dette privée immobilière étant illiquide par nature, une maturité courte, de 24 à36 mois, permet aux investisseurs de mieux appréhender leurs options et d’agir de manière dynamique sur un marché à rendement élevé. Les investisseurs qualifiés, banquiers privés ou tiers-gérants, peuvent ainsi avoir une exposition à l’immobilier tout en se reposant sur des opérations de financement fortement dé-risquées structurées par des intervenants qualifiés, et ce sans nécessairement à avoir à développer une expertise approfondie immobilière en interne.

Quels rendements peuvent attendre aujourd’hui les investisseurs sur ce segment de la dette privée ?
Les rendements sur le segment de la dette privée varient en fonction de plusieurs critères : la devise, le pays dans lequel se situe l’actif immobilier, la nature de l’actif – résidentiel, hôtelier, commercial, logistique… – et le niveau de risque : développement, rénovation, stabilisation….
Si les investisseurs étaient encore au début de l’année ravis avec un rendement annuel en euros de 6% à 7% sur des transactions « seniors », actuellement les rendements attendus sur des transactions similaires sont au minimum de 8% à 9%. Si nous considérons des opérations en euros plus « juniors » avec une hypothèque de second rang par exemple, les rendements attendus sont quant à eux au minimum de 11% à 12% en fonction de la qualité de l’actif sous-jacent.

Comment voyez-vous se développer ce marché private debt ?
Nous vivons depuis deux ans une vraie turbulence des marchés. Dans ce contexte, nous avons d’un côté les banques traditionnelles qui réduisent leur exposition sur le marché des prêts immobiliers/ construction et donc qui demandent aux développeurs/ promoteurs immobiliers une part de fonds propres plus importantes. De l’autre côté, nous avons des investisseurs qui souhaitent dé-risquer au maximum leurs positions tout en cherchant du rendement.
Le marché de la dette privée apporte une excellente réponse à ce besoin. D’ailleurs il a quadruplé en taille depuis ces 4 dernières années. Cette croissance, associée à des rendements plus élevés que ceux des titres à revenus fixes traditionnels illustre l’avènement de cette classe d’actifs.

Comment intégrez-vous les hausses de l’inflation dans vos montages ?
Nous intégrons les hausses de l’inflation de deux façons. Soit directement sur les coupons de l’instrument financier structuré avec une partie variable : coupon semi-annuel ou annuel avec « extra coupon » in fine intégrant l’inflation, ou index plus marge. Soit en combinant un coupon fixe et une partie in fine liée au rendement de l’opération immobilière sous-jacente. Ces éléments sont intégrés dès le début de nos discussions avec le développeur/ promoteur afin que toutes les parties prenantes soient en accord en fonction des conditions de marché du moment permettant ainsi aux investisseurs de sécuriser un rendement ajusté.

Sébastien Flak est associé-gérant de SQL Partners, responsable de la gestion des investissements. Sébastien a plus de 20 années d’expérience dans le domaine de la structuration et du family office. Diplômé d’une école supérieure de commerce à Paris, il a commencé sa carrière chez PWC à Luxembourg et s’est installé à Genève en 2005. Avant de co-fonder SQL Partners, il a passé 11 années chez Geneva Management Group dans la gestion de patrimoine. Sébastien a structuré et géré avec succès des transactions immobilières à titre personnel et pour le compte de clients.

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