Outlook

Solutions Real Assets

  • Interview Anastasia Amoroso
  • Chief Investment Strategist
  • iCapital

“Dette privée : les rendements élevés la rendent particulièrement attractive “.

L’environnement private equity est très influencé par les politiques monétaires des banques nationales. Aux États-Unis, les prochaines élections présidentielles créent une dynamique supplémentaire sur les marchés. Pour Anastasia Amoroso, le retour des transactions dans le domaine du private equity est perceptible et la dette privée reste attractive.

Francesco Mandalà

A l’approche des élections américaines, les marchés financiers se retrouvent au centre de l’attention. Sous quel angle envisagez-vous cette situation ?

En règle générale, les marchés ne réagissent que peu avant les élections présidentielles américaines. Plus elles approchent, plus les marchés se concentrent sur les prévisions et se préparent aux différents scénarios possibles. Pour anticiper sur l’issue de ces élections, nous maintenons actuellement nos investissements en actions, et nous nous laissons davantage guider par la politique accommodante de la Fed plutôt que par les sondages.

Quel a été l’impact de la politique monétaire sur le marché du private equity en 2023?

Le niveau élevé des taux d’intérêt directeurs a été éprouvant, en particulier pour les opérations de rachat. Mais cela a également fait évoluer les stratégies des gestionnaires. Ils se concentrent désormais moins sur les crédits et plus sur l’augmentation des revenus, de la rentabilité et de l’expansion des marges. Ce changement implique une réorientation stratégique dans le secteur privé.

Comment l’ensemble du marché s’est-il adapté à ces changements ?

L’adaptation se traduit, comme nous l’avons déjà évoqué, par une moindre dépendance vis-à-vis des capitaux étrangers dans les transactions de rachat et par une orientation vers des améliorations opérationnelles. Actuellement, on observe toutefois une nette tendance aux transactions de type growth equity, qui misent davantage sur les fonds propres que sur les capitaux étrangers. En outre, et c’est important pour les investisseurs, le délai entre l’investissement et la sortie s’est allongé.

Malgré ces adaptations, la dynamique du private equity semble relancée. Quelle en est la raison ?

Ce marché connaît actuellement une dynamique fascinante. L’année dernière, les transactions growth equity ont dépassé le nombre de leveraged buyouts pour la première fois depuis 2008, date à laquelle les données ont commencé à être collectées. Ce décalage montre une réorientation stratégique plus large du secteur, qui se concentre sur la création de valeur à long terme plutôt que sur les gains à court terme par effet de levier. Par ailleurs, l’allongement de la période entre l’investissement et la sortie a modifié le paysage et a eu un impact sur la levée de fonds de même que sur la distribution des bénéfices aux investisseurs.

Comment évaluez-vous le secteur de la dette privée après une forte année 2023 ?

Nous continuons de voir des rendements de près de 12 %, ce qui se situe dans la partie supérieure de la fourchette historique pour le crédit privé. Ce rendement élevé rend la dette privée encore attractive pour les investisseurs en 2024. Même en cas d’éventuelles baisses des taux d’intérêt par les banques centrales, cette classe d’actifs offre un rendement excédentaire convaincant par rapport aux liquidités.

Un débat a cours actuellement sur le rôle du private equity et de la dette privée dans la décarbonisation de l’économie. Comment l’envisagez-vous ?

La décarbonisation, en tant que méga-tendance, offre d’immenses opportunités, en particulier pour le private equity. Il s’agit notamment de domaines tels que l’énergie propre, les véhicules électriques, le captage du carbone et l’économie circulaire. Le secteur privé est essentiel pour compléter les initiatives gouvernementales visant à atteindre des émissions zéro. Cela nécessitera des investissements privés de plusieurs milliers de milliards de dollars. Étant donné que de nombreuses PME ont un rôle à jouer dans ces domaines, le private equity et la dette privée jouent un rôle important.

Anastasia Amoroso

iCapital

Anastasia Amoroso occupe les fonctions de managing director et de chief investment strategist chez iCapital. Elle a été auparavant directrice exécutive et responsable de la stratégie thématique multi-assets chez J.P. Morgan Private Bank. Elle a géré plus tôt des portefeuilles multi-assets chez Merrill Lynch. Anastasia Amoroso est titulaire d’un Bachelor of Business Administration, avec une spécialisation en finance, obtenu à l’Université du Nouveau-Mexique. Elle détient en plus la certification CFA.

Focus

Solutions Real Assets

  • Interview David Arcauz
  • Managing partner
  • Flexstone

“Le segment Small&Mid nécessite moins d’effet de levier”.

Face à l’évolution des conditions de marché, les boutiques private equity adaptent leur stratégie. Se concentrer sur le secteur des petites et moyennes capitalisations est par exemple l’une des options à envisager pour conforter sa croissance.

Francesco Mandalà

Pour les investisseurs, l’environnement des marchés privés est devenu plus exigeant. Vous-même, comment les voyez-vous évoluer?

Entre les les défis posés par les crises économiques et l’évolution des dynamiques de marché, les sociétés de private equity utilisent un éventail de plus en plus large d’instruments et de stratégies. Elles se concentrent par exemple sur les investissements Small & Mid qui offrent des possibilités de création de valeur au niveau local. En outre, on observe une tendance à la spécialisation sectorielle, ce qui permet aux investisseurs de se concentrer sur des thèmes qui correspondent à des tendances fortes, comme les soins de santé en raison du vieillissement de la population. Et la dette privée prend de plus en plus importante.

Quel est l’impact concret des taux d’intérêt plus élevés sur le marché du private equity?

L’impact est considérable car le marché du private equity dépend davantage du financement par l’emprunt. Or, celui-ci est devenu plus cher dans le sillage de la hausse des taux. Nous avons donc constaté que les transactions de grande envergure ralentissent en raison d’une réduction du recours à l’endettement, tandis que le segment Small&Mid est moins touché, car il nécessite généralement moins de financement par la dette. Cette résistance souligne l’attractivité de ce segment, même en période de pression économique.

Où intervient Flexstone ?

Flexstone a un rôle important à jouer pour guider les investisseurs institutionnels dans un paysage qui se transforme. Plus le marché devient mature et diversifié, plus notre capacité à proposer des conseils et des stratégies d’investissement sur mesure devient importante. En parallèle, nous travaillons aussi sur les co-investissements.

Sur quelles entreprises vous concentrez-vous ?

De manière générale, nous nous concentrons surtout sur les entreprises d’une valeur inférieure à 500 millions d’euros, qui représentent une part importante du marché aussi bien européen qu’américain. Cette focalisation nous permet d’avoir plus d’influence sur le management de ces entreprises. En ciblant les Small & Mid, nous accédons à un vaste marché, qui offre également un fort potentiel de croissance et de résistance à des fluctuations économiques plus larges.

Comment préserver l’identité suisse tout en se développant à l’échelle mondiale ?

Nous avons réussi à la préserver en restant fidèles à nos origines et en conservant notre siège social à Genève. En même temps, nous avons étendu notre portée mondiale avec une présence à New York, Paris et Singapour, ce qui nous permet d’offrir des opportunités d’investissement à l’échelle mondiale.

Comment vous y prenez-vous pour constituer les portefeuilles de vos clients ?

Plutôt que de proposer des produits standardisés, nous travaillons en étroite collaboration avec chacun d’eux pour bien comprendre leurs besoins, leurs objectifs et leurs contraintes spécifiques. Cette flexibilité leur permet de s’impliquer autant qu’ils le souhaitent dans le processus d’investissement et de s’assurer que leur allocations private equity soit en phase avec leur allocation globale.

Revenons sur la Suisse : à quel point les connaissances locales sont-elles importantes pour votre stratégie d’investissement ?

Elles sont essentielles, plus particulièrement lorsqu’il s’agit d’investir dans des entreprises de petite ou moyenne taille. C’est le cas sur tous les marchés où nous sommes présents. Ces investissements nécessitent une compréhension des dynamiques locales, des réglementations ainsi que des nuances culturelles. C’est aussi la seule façon de reconnaître les opportunités et de créer de la valeur sur les marchés. En ce qui concerne la Suisse, nous constatons clairement une demande d’investissement qui vient plus tard dans le cycle. En même temps, nous constatons aussi que les investisseurs n’ont pas autant d’opportunités qu’ils pourraient le souhaiter.

David Arcauz

Flexstone Partners

David Arcauz dirige les investissements européens de Flexstone Partners depuis Genève. Il est membre des comités d’investissement pour les pôles « Global Advisory » et « Europe &Asie ». Avant de rejoindre Flexstone, qui s’appelait alors Euro Private Equity, en septembre 2016, David Arcauz a travaillé pendant six ans comme partenaire chez Adams Street à Londres. Auparavant, il a passé cinq ans chez UBS Global Wealth Management et chez Swiss Life Private Equity. David a commencé sa carrière en tant qu’analyste de crédit à la Banque Cantonale Vaudoise à Lausanne pour devenir ensuite conseiller en corporate finance au sein de KPMG à Zurich. David Arcauz est titulaire d’un Master of Law de l’Université de Lausanne et il détient la certification CFA.

Outlook

Solutions Real Assets

  • Remy Pomathios  & Matthieu Roumagnac
  • Responsables des investissements Private Markets et Real Assets
  • Indosuez Wealth Management

Les marchés privés abordent un nouveau cycle

Les private markets sont devenus une classe d’actifs à part entière. Leur démocratisation, de même que la hausse des taux d’intérêt, transforment le secteur en profondeur et soulignent la grande disparité entre les gérants.

Francesco Mandalà

L’année 2023 a constitué un tournant pour les Private Markets avec la persistance de l’inflation et la perspective de taux d’intérêt durablement élevés jetant les bases de la « nouvelle normalité » de l’environnement macroéconomique. À plus long terme, ce nouvel environnement pourrait profiter aux investisseurs des Private Markets, car il distinguera les gérants sur leur capacité à générer de la valeur via des améliorations opérationnelles plutôt qu’à travers de l’ingénierie financière. La sélectivité s’avère donc plus importante. Les actifs non cotés étant confrontés à un nombre croissant de défis de transformation, notamment dans les domaines du numérique et de l’environnement, seuls les gérants profondément impliqués sur le plan opérationnel continueront à dégager d’excellentes performances.

Les gérants les plus expérimentés et sophistiqués, dotés d’une expertise opérationnelle avérée, bénéficieront de manière disproportionnée du nouveau paradigme, en concentrant à la fois un pouvoir d’attraction en termes de levée de fonds et un accès privilégié aux transactions. Une solide équipe d’investissement ne suffit plus. Elle doit désormais être complétée par des professionnels exclusivement dédiés à l’accompagnement des entreprises en portefeuille afin de les soutenir dans la mise en œuvre des plans de création de valeur. Par conséquent, nous anticipons une accélération du mouvement de consolidation au sein de l’industrie, susceptible de renforcer les acteurs en position dominante. Les rachats de gérants par des concurrents plus importants ont déjà commencé, plusieurs transactions significatives ayant eu lieu en 2023. La tendance à la consolidation est néanmoins encore dans sa phase initiale, car la classe d’actifs va continuer à se développer, alimentée par de nouveaux types d’investisseurs – notamment les particuliers fortunés.

Nouvelles opportunités en 2024

Du côté du Private Equity, nous observons des signes encourageants sur le marché des fusions et acquisitions, la dynamique des transactions s’étant légèrement redressée au troisième trimestre 2023. Nous anticipons une reprise progressive de l’activité en 2024, susceptible d’entraîner un rebond du volume des distributions aux investisseurs. L’ajustement à la baisse des valorisations à l’entrée pourrait s’accélérer tout au long de l’année 2024. Les cessions initialement prévues en 2022 ou 2023 et retardées du fait de l’environnement macroéconomique devront finir par se concrétiser, les gérants de fonds étant sous pression pour restituer du capital à leurs investisseurs. Les fonds de Private Equity bénéficieront dès lors en 2024 de prix d’entrée attractifs dans ce qui sera, selon nous, un marché d’acheteurs. L’important réservoir de petites et moyennes entreprises restera un segment très pertinent.

En ce qui concerne la dette privée, une forte accélération des capitaux levés a eu lieu ces 18 derniers mois sur fond de hausse des taux d’intérêt. Les investisseurs devront toutefois rester prudents et sélectifs, car les taux de défaut pourraient augmenter significativement dans les deux prochaines années en raison des pressions liées aux ratios de couverture des intérêts. En complément des stratégies directes traditionnelles, les investissements en dette distressed et en capital structuré seront des sous-segments attractifs pour prendre position sur le marché de la dette privée qui devraient bénéficier du contexte actuel. Enfin, les investissements dans les actifs d’infrastructure devraient continuer à bénéficier du déficit structurel de capitaux visant à financer la transition énergétique et la numérisation de pans entiers de la société.

La persistance de l’inflation sera incontestablement un moteur de la performance dans les années à venir, notamment pour les actifs réels. Après plus de quinze ans de taux bas et d’inflation négligeable, les private markets entrent dans une nouvelle phase. Forte d’une vision à long terme, à l’écart de la volatilité des marchés publics, la classe d’actifs des Private Markets dispose des outils nécessaires pour continuer à générer de la surperformance.

Point sur l’immobilier

 Des corrections de 10 % à 20 % en moyenne sont à l’œuvre depuis plus de 12 mois maintenant, ayant impacté les volumes d’investissement de près de 40 % en 2023. La croissance des loyers liée à l’inflation en 2023 devrait se poursuivre en 2024. Le resserrement des conditions de crédit et l’augmentation du coût de la dette ont accéléré la tendance baissière qui pourrait se poursuivre jusqu’à mi-2024, ouvrant ainsi des opportunités attractives. À noter que certains secteurs affichent une relative résilience.

Les hôtels et les actifs d’exploitation ont retrouvé, voire dans certains cas dépassé, leurs performances pré-COVID et sont tirés par un fort déséquilibre demande/offre en Europe. Le commerce de détail continue à générer de solides rendements. Et l’immobilier de luxe est pour l’essentiel peu impacté par les mouvements des taux d’intérêt qui semblent approcher un point haut. Une reprise progressive de certains segments pourrait donc se matérialiser. En particulier sur les actifs de logistique et sur les meilleurs actifs de bureaux offrant de bonnes performances environnementales situés dans les zones QCA à faibles taux de vacance. Par ailleurs les actifs résidentiels continuent à bénéficier de fondamentaux robustes.

Startups

Solutions Real Assets

  • Interview Andreas Bezner
  • Chief Executive Officer
  • Stableton

“Le climat dans le secteur technologique s’est sensiblement amélioré”

En 2023, le marché du private equity a été confronté à de sérieux défis, notamment dans le secteur technologique. Les investisseurs en capital-risque se sont montrés plus prudents et les startups de la tech ont souffert de la disponibilité limitée des capitaux. Néanmoins, le private equity et le capital-risque offrent toujours des opportunités d’investissement à long terme, comme l’explique Andreas Bezner.

Francesco Mandalà

Comment percevez-vous le marché dans le domaine du private equity, du point de vue des investisseurs en capital-risque ?

Après les excès de 2021, des opportunités d’investissement intéressantes réapparaissent sur les radars. Les stratégies secondaires, c’est-à-dire l’achat et la vente de placements déjà émis sur les marchés privés, ont justement pris plus de volume. Elles permettent aux investisseurs d’acquérir des actifs auparavant illiquides, d’obtenir des rendements plus rapides et d’améliorer la liquidité de leur portefeuille. Ce segment jouit actuellement d’une grande popularité auprès des investisseurs.

Quelles perspectives voyez-vous se dégager pour les entreprises de la tech, dans le non coté, en raison notamment du revirement de la politique des taux d’intérêt – qui pourraient même baisser aux États-Unis ?

Le sentiment à l’égard de ces entreprises s’est sensiblement amélioré grâce aux prévisions de baisse des taux d’intérêt et à la diminution des anticipations d’inflation. Le marché est actuellement un marché d’acheteurs, en raison du besoin de liquidités de certains acteurs.

Qu’est-ce qui caractérise le secteur technologique, en particulier lorsqu’il s’agit d’entreprises privées ?

 Le marché connaît une croissance rapide et ses sociétés atteignent presque la taille des petites et moyennes entreprises cotées en bourse. Les licornes font désormais partie intégrante du quotidien des investisseurs et de leur espace médiatique. L’intérêt qu’elles suscitent est de plus en plus grand, bien que l’accès à ces entreprises reste encore assez limité à ce jour. 

Quelles sont les transactions M&A que vous prévoyez dans ce domaine ?

Nous nous attendons à plusieurs introductions en bourse en 2024, ce que laisse supposer la nette tendance à la hausse des prix sur le marché secondaire. En outre, les valorisations dans la tech dans les marchés privés progressent généralement avec un décalage d’environ 9 à 12 mois, après que les entreprises cotées aient réalisé des plus-values significatives. On s’attend donc à ce que ces facteurs poussent l’indice vers de nouveaux sommets en 2024.

Que peut-on dire de l’appétit des investisseurs pour le risque sur la base de l’indice que vous avez lancé en 2023 en collaboration avec Morningstar Indexes ?

Sur la base des indices Morningstar, nous constatons que l’appétit pour le risque des investisseurs a augmenté l’an passé. Pourtant, ils sont encore trop peu nombreux à se laisser tenter par ce genre d’investissement. Il offre pourtant de nombreux avantages, notamment une liquidité bien meilleure, une grande transparence, une approche systématique qui privilégie les entreprises les mieux valorisées et, dernièrement, des frais peu élevés sans aucune commission de performance. Ce sont des facteurs clés qui ont contribué à ce que les investisseurs montrent davantage d’intérêt pour les placements sur les marchés privés.

Dans quelle direction l’indice évoluera-t-il en 2024 ? Quels sont vos prévisions et vos projets à cet égard ?

Morningstar Indexes prévoit d’améliorer considérablement l’indice Morningstar PitchBook Unicorn Select 20 en février, en supprimant les sociétés les moins liquides. Ce changement améliorera la liquidité globale et rendra l’indice plus représentatif du marché privé au sens large. En outre, l’indice représentera de nombreux nouveaux secteurs, notamment l’intelligence artificielle avec des entreprises comme OpenAI (ChatGPT), Anthropic ou Databricks.

 

Andreas Bezner

Stableton

Andreas Bezner est le CEO, CIO et co-fondateur de Stableton. Il a bâti son expérience en matière d’investissement grâce aux différents qu’il a tenus rôles dans les domaines du conseil M&A, de la gestion de portefeuilles tech, de la gestion de fonds spéculatifs et de plus de 70 transactions directes en capital-risque sur le marché secondaire chez Stableton. Andreas Bezner est titulaire d’un master en économie et il a obtenu la certification CFA.

Cleantech

Solutions Real Assets

  • Interview Willem van Hasselt & Robin Henri
  • Responsable des relations Investisseurs & responsable des projets Investissements
  • Fondation Solar Impulse

“L’afflux de capitaux dans les cleantechs reste important”

Après des années de recherche et de développement, la Fondation Solar Impulse a présenté au monde financier une sélection de 1’500 innovations labellisées cleantech. Les investisseurs y ont accès au moyen de la plateforme Runway, qui les met en relation avec les innovateurs. Deux fonds d’investissement privés ont été lancés en parallèle, comme l’expliquent Willem van Hasselt et Robin Henri.

Francesco Mandalà

Quelle était l’idée derrière le lancement de la plateforme Runway ?

L’objectif initial de notre fondation était d’identifier tous ceux qui innovent dans le domaine de la cleantech, à l’échelle mondiale. Nous avons alors lancé le label Solar Impulse Efficient Solution, qui se concentre sur les solutions existantes à la fois propres et rentables. Ce label est attribué aux produits, services et processus qui présentent des performances acceptables sur le plan économique tout en dépassant les standards en vigueur sur leur marché en matière de réduction de l’impact environnemental. Nous avons alors réalisé qu’il existait une forte demande de capitaux, car les startups partout dans le monde ont besoin de financements pour développer leurs solutions.

Comment fonctionne la plateforme Runway ?

Elle a donc été créée pour rapprocher innovateurs et investisseurs. Les innovateurs qui proposent des solutions labellisées et recherchent des capitaux pour avancer peuvent trouver, grâce à Runway, des investisseurs qui sont en quête de projets viables dans le domaine du développement durable. La plateforme répond à ce besoin de connexions, avec une approche pragmatique qui facilite la transition vers les technologies propres.

De quelle manière participent les investisseurs ?

Tout d’abord, en s’intéressant aux opportunités qui leur sont proposées. Ce sont plus de 1’500 solutions labellisées qui ont fait l’objet d’une évaluation rigoureuse par la Fondation Solar Impulse. Nous leur recommandons ensuite plusieurs pistes, qui correspondent à leur thèse d’investissement, et ils obtiennent un un accès direct aux dossiers de présentation pour effectuer une évaluation rapide des projets. Différents accès ont été mis en place pour les investisseurs. Les membres de l’Alliance mondiale bénéficient d’un accès privilégié ; les Change-Makers disposent de plus de capacité en termes de génération de leads et d’interaction ;et les Pionniers reçoivent un soutien personnalisé de la part de la Fondation Solar Impulse.

Mais s’agit-il d’un changement de stratégie ?

En partie, oui. Notre objectif initial en tant que fondation était d’identifier et d’évaluer les solutions cleantech existantes. Maintenant que nous y sommes parvenus, nous voulons accélérer l’évolution de ces entreprises et de leurs technologies. Le fait d’avoir réalisé qu’il existe une forte demande de capitaux et un réel intérêt des investisseurs pour les technologies propres a naturellement conduit à nos activités d’intermédiation en matière d’investissement. Même dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de baisse des volumes d’investissement en capital-risque, nous observons toujours une bonne résilience du secteur cleantech, qui devrait se renforcer au fil du temps.

Comment vous assurez-vous que les investisseurs récupèrent les informations qualifiées dont ils ont besoin ?

Nous avons mis en place un réseau fiable grâce au processus de validation mené par des experts indépendants et à la supervision de tous les investisseurs. Les innovateurs contrôlent ce qu’ils partagent, avec la possibilité de proposer des documents de manière publique et privée. Cette approche garantit une sélection rigoureuse des innovateurs cleantech.

Quel est le lien entre la plateforme Runway et les fonds que vous avez levés ?

Nous n’avons pas seulement développé la plateforme de mise en relation. Avec BNP Paribas et Rothschild, nous avons participé à la création de deux fonds qui peuvent investir dans nos fournisseurs de solutions labellisées. C’est notre label qui fait le lien. Le BNP Paribas Solar Impulse Venture Fund est un fonds d’investissement de 150 millions d’euros qui soutient la transition écologique. Il vise à prendre des participations minoritaires dans des startups labellisées Solar Impulse, principalement en Europe, en Amérique du Nord et en Israël. Avec le fonds Five Arrows Sustainable Investments de Rothschild, nous visons des encours de 250 millions d’euros. Là-aussi, les fonds investissent dans des entreprises labellisées par la Fondation Solar Impulse. 

 

Willem van Hasselt

Fondation Solar Impulse

Le parcours professionnel de Willem van Hasselt est lié aux domaines de la communication financière pour les investisseurs institutionnels, de la planification de la communication stratégique, de la connaissance des consommateurs et de l’étude des tendances de marché. Willem est titulaire d’une maîtrise en études chinoises.

Robin Henri

Fondation Solar Impulse

Durant sa carrière, Robin Henri a rempli différents rôles dans les opérations, les relations clients et la gestion de projets, qui l’ont aidé à façonner son approche de la durabilité et de l’impact investing. Robin Henri a obtenu une maîtrise en science et ingénierie des matériaux.

Real Estate

Solutions Real Assets

  • Interview Corinne Dubois
  • Economiste senior
  • Wüest Partner

« La forte demande et le faible risque de vacance indiquent un marché immobilier résidentiel stable pour 2024 »

Après des années avec des coûts de financement au plus bas, et peu d’alternatives de placement pour les investisseurs, le contexte est devenu moins favorable pour l’immobilier. Toutefois, les perspectives d’évolution pour le marché résidentiel restent solides pour 2024. La demande demeure importante et le risque de vacance est faible, ce qui assure des revenus stables aux investisseurs, comme le précise Corinne Dubois, économiste senior chez Wüest Partner.

Francesco Mandalà

Quels facteurs impacteront le marché immobilier suisse en 2024 ?

Cette année, on s’attend à une performance économique robuste, bien qu’inférieure à la moyenne des dernières années, avec une croissance de l’emploi de 1%, contre 2,2% en 2023. L’immigration devrait ainsi diminuer, tandis que la croissance démographique devait progresser de +0,7% l’année prochaine. Et si l’inflation a nettement diminué au cours des derniers mois, quelques facteurs de risque persistent. Les prix de l’électricité augmenteront en 2024, ainsi que les loyers. L’inflation pourrait ainsi atteindre 1,9% en 2024. Au vu des risques d’inflation persistants, il est d’ailleurs peu probable que la Banque Nationale Suisse abaisse à nouveau ses taux avant le deuxième semestre.

Le secteur de la construction, qui a stagné en 2023, va-t-il se reprendre ?

On ne voit pour le moment que peu de signaux positifs dans le secteur de la construction. Les prix restent élevés, les contraintes réglementaires et les oppositions sont nombreuses. Les salaires devraient en outre augmenter, ce qui alourdira les charges des entreprises. Les investissements dans la construction neuve devraient continuer à se replier, avec -0,8% pour les immeubles multifamiliaux et -1,0% pour les commerciaux.

Dans le secteur résidentiel collectif, peut-on s’attendre à une détente par rapport à 2023 ?

Les impulsions du côté de la construction neuve sont faibles, tandis que la population s’accroît. Une détente à court terme sur le marché locatif semble donc improbable. On observe d’ailleurs que le nombre de logements vacants baisse de façon continue depuis 2020. Leur taux est aujourd’hui trop faible, au niveau national, mais aussi dans la majorité des cantons, ce qui laisse présager une hausse continue des loyers. Pour les investisseurs, la forte demande et le faible risque de vacance démontrent la solidité et stabilité du marché immobilier résidentiel.

Quid du secteur de la propriété individuelle ?

Début 2023, les taux hypothécaire fixes à long terme se sont stabilisé et sont actuellement même légèrement en baisse. S’ils restent élevés par rapport à la situation de 2021, le pic a désormais été dépassé. Certes, la demande pour du logement en propriété a clairement diminué suite à la hausse des taux d’intérêt, mais il existe des facteurs positifs : la population s’accroît, les alternatives sur le secteur locatif se font rares, l’emploi est stable et le risque de chômage faible. Pour 2024, on s’attend à ce que les prix des appartements en PPE augmentent de 1,2% et ceux des maisons individuelles de 0,3%.

L’immobilier administratif et commercial verra-t-il la fin du tunnel ?

Le secteur des bureaux subit actuellement des influences contraires. D’une part, les créations d’emploi stimulent la demande : on estime qu’elles ont entraîné des besoins supplémentaires de 210’000 m2 d’espaces de bureaux. D’autre part, le recours de plus en plus fréquent au télétravail et au desk-sharing permet aux entreprises d’économiser de l’espace. De manière générale, la demande dans les meilleurs emplacements, notamment en centre-ville, reste élevée, tandis que les emplacements périphériques souffrent davantage.

Compte tenu de ces évolutions, les fonds immobiliers restent-ils des placements sûrs ?

Si les sociétés anonymes immobilières ont renoué avec des performances positives en 2023, ce n’est pas le cas des fonds immobiliers, dont les rendements continuent d’être négatifs. Les agios ont toutefois beaucoup baissé dernièrement, et se situent en dessous de leur moyenne à long terme. Il est de plus en plus probable que les fonds immobiliers évoluent positivement à l’avenir, mais il n’est pas encore possible de déterminer le moment exact de ce redressement.

 

Corinne Dubois

Wüest Partner

Corinne Dubois a rejoint Wüest Partner en 2022 en tant qu’économiste senior. Elle mène pour le cabinet différentes recherches et contribue aux publications sur l’économie et les marchés immobiliers. Macroéconomiste de formation, Corinne est titulaire d’un doctorat ès Sciences de l’EPFL. Pendant près de dix ans, elle a également enseigné l’économie dans plusieurs universités suisses telles que l’EPFL et l’Université de Fribourg.