Warum ist es für einen unabhängigen Vermögensverwalter wichtig, Immobilienvermögen in eine ganzheitliche Verwaltung des Kundenvermögens zu integrieren?
Immobilien machen etwa 50 % bis 60 % des Vermögens von Privatpersonen aus – sowohl in der Schweiz als auch weltweit. Dieses Asset zu ignorieren bedeutet, nur eine Teilperspektive auf das Vermögen eines Kunden zu haben. Wie ein Finanzportfolio muss auch ein Immobilienportfolio verstanden, bewertet und je nach makroökonomischem Umfeld optimiert werden. Immobilien tragen zur Risikodiversifizierung, zur Vermögensstabilität, zur Generierung von Erträgen bei und ermöglichen den Einsatz von Hebeln über Kredite. Für Vermögensverwalter müssen Immobilien ein strategischer Aktivposten sein – gleichwertig zu anderen Anlageklassen.

Warum zeigen sich Vermögensverwalter zurückhaltend, wenn es um dieses Thema geht?
Ich sehe drei Hauptgründe. Der erste liegt darin, dass sie ihre Komfortzone verlassen. Vermögensverwalter sind in den Finanzmärkten ausgebildet und beherrschen diese Umgebungen. Immobilien jedoch erfordern multidisziplinäre Kompetenzen – technische, juristische und finanzielle – sowie lokale Netzwerke für jedes einzelne Asset. Der zweite Grund betrifft die Vergütung: Sie entspricht nicht den Modellen, an die Vermögensverwalter gewöhnt sind. Und schliesslich bleibt die Immobilienkultur in der Schweiz konservativ. Der Ansatz ist passiv: Man erwirbt ein Objekt und behält es zwanzig oder dreissig Jahre. Im Gegensatz dazu verfolgen Anleger in mehreren europäischen Ländern wie Spanien, Italien, Deutschland, Frankreich oder England eine deutlich aktivere Vorgehensweise – mit detaillierten Portfoliostudien und zahlreichen Optimierungsszenarien.

Mit welchen konkreten Aufgaben kann sich ein Vermögensverwalter befassen, wenn er sich für das Immobilienvermögen seiner Kunden interessiert?
Der erste Schritt besteht darin, das Profil des Investors zu verstehen. Manche Kunden kaufen, um zu behalten und an ihre Kinder weiterzugeben, andere möchten Wert und Ertrag schaffen. Der Vermögensverwalter muss dann das bestehende Immobilienvermögen analysieren. Es ist nicht selten, dass Objekte eine Rendite erzielen, die unter jener von Anleihen am Finanzmarkt liegt. In diesem Fall kann die Empfehlung sein, ein Asset zu verkaufen und das Kapital neu zu allokieren. Die Aufgabe des Vermögensverwalters besteht darin zu entscheiden: Welche Immobilienwerte sind es wert, behalten zu werden, und welche sollten anderweitig reinvestiert werden?

Welche ersten Elemente müssen analysiert werden, um die tatsächliche Rolle der Immobilien im Vermögen eines Kunden zu verstehen?
Idealerweise muss eine vollständige Prüfung erfolgen. Dabei gilt es, die Assets – in der Schweiz oder im Ausland – zu kartieren und ihre Grössenordnung einzuschätzen. Handelt es sich um 20 Millionen, 200 Millionen oder mehr? Darüber hinaus müssen die Renditen und die geplante Strategie über fünf bis zehn Jahre analysiert werden. Das Ziel ist, die Struktur des Portfolios zu verstehen und die Richtung festzulegen, in die es sich entwickeln soll.

Welche Rolle spielt der Kredit in diesen Strukturen?

Kredit ist ein strategisches Instrument. Selbst sehr vermögende Kunden, die Objekte im Wert von 50 Millionen kaufen, nutzen den Leverage-Effekt. Es gibt keinen Vorteil, vollständig in Liquidität zu bezahlen, insbesondere im aktuellen Umfeld der Schweizer Zinsen. Fremdkapital ermöglicht eine Steueroptimierung, ein präziseres Liquiditätsmanagement und die Möglichkeit, in andere Chancen zu investieren. Die Schweiz bietet im Vergleich zu anderen Ländern einen aussergewöhnlichen Zugang zu Krediten.

Wie lassen sich Renditen und Ertragsgenerierung von Immobilien-assets optimieren?
Dies erfordert einen Fünf- oder Zehnjahres-Businessplan, um die Entwicklung jedes Assets festzulegen. Sämtliche Positionen können optimiert werden: Mieterträge, Kosten, Steuern oder Grundsteuern. Doch das Wesentliche liegt in der Wertschöpfung. Dies kann darin bestehen, Mieten neu zu verhandeln, Flächen zu erweitern, ein Gebäude aufzustocken oder ein ungenutztes Untergeschoss zu erschliessen. Es gilt, finanzielle und technische Kreativität zu kombinieren, um die Rendite zu steigern.

Welche Immobilienchancen sollten Vermögensverwalter in der Schweiz oder international interessieren?
Die Antwort hängt vom Investorenprofil ab und lässt sich nicht verallgemeinern. Vermögensverwalter können sich jedoch auf Spezialisten stützen, sobald sie mit einer konkreten Fragestellung konfrontiert sind. Das ist zum Beispiel der Fall bei einem Verkauf ohne geeignetes Netzwerk, einem schwer zugänglichen Erwerb oder einem bestehenden Portfolio, das optimiert werden muss. Unsere Aufgabe bei Equitera besteht beispielsweise darin, ein Audit durchzuführen, Werthebel zu identifizieren – Aufstockung, Erweiterung, Neuverhandlung von Mieten, notwendige Arbeiten – und eine klare finanzielle Vision der Assets für die kommenden Jahre zu bieten.

Dounia Azouini

Equitera

Als Architektin ausgebildet und Absolventin der ESSEC hat Dounia Azouini ihre Expertise an der Schnittstelle von Architektur, Investment und Asset Management entwickelt. Sie begann ihre Karriere bei grossen institutionellen Investoren wie Allianz Real Estate, Dea Capital und J. Safra Sarasin REM, wo sie Portfolios im Wert von über einer Milliarde Franken verwaltete und weiterentwickelte. Mit dieser internationalen Erfahrung gründete sie Equitera Swiss Capital mit, wo sie für die Investmentstrategie und das Management eines Portfolios verantwortlich ist – mit Fokus auf Wertschöpfung und die Neupositionierung komplexer Assets.