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Après le lancement de l’indice de durabilité pour les immeubles suisses, MV Invest a introduit en octobre le premier groupe de placement centré sur la durabilité. Alors même que les marchés sont latéraux et que les placements immobiliers indirects n’ont pas encore récupéré du choc. Roland Voegele n’y voit là aucun problème.
Comment les investisseurs évaluent le marché immobilier aujourd’hui ?
Actuellement, de nombreux biens sont proposés sur le marché. Ceux qui sont les mieux situés, et qui ont fait l’objet de rénovations durables, sont recherchés par les investisseurs à long terme et achetés avec de faibles décotes. A l’opposé du spectre, les biens qui nécessitent des rénovations importantes et dont l’emplacement, n’est pas forcément idéal, peinent à trouver preneurs. En outre, les investisseurs institutionnels sont devenus plus prudents, alors que les particuliers et les family offices sont désormais très actifs. Ils profitent d’opportunités devenurs attrayantes pour effectuer des investissements ciblés.
Regardons les placements immobiliers indirects. Quels changements avez-vous constatés dans ce domaine?
Après une année 2022 difficile, les fonds immobiliers indirects cotés n’ont pas encore enregistré de reprise. Beaucoup de ces fonds se négocient actuellement en dessous de leur valeur intrinsèque. De nombreux investisseurs s’attendent à des valorisations plus faibles, même si cela ne se produira pas nécessairement. En ce qui concerne les actions immobilières, les portefeuilles investis dans des immeubles résidentiels sont moins chers que les investissements directs sur le marché. L’incertitude actuelle se reflète toutefois déjà dans les prix. Les signaux rassurants des banques centrales pourraient entraîner une reprise des fonds immobiliers et des actions d’ici la fin de l’année ou au printemps. Actuellement, les signes ne laissent pas présager de nouvelles hausses des taux d’intérêt. De nombreux investisseurs n’ont pas encore acquis de nouveaux produits immobiliers en 2023, ce qui pourrait éventuellement entraîner une ruée des acheteurs d’ici la fin de l’année.
Qu’est-ce que cela signifie de votre point de vue ?
Depuis le mois d’octobre, les loyers des biens immobiliers résidentiels ont été augmentés de 4% à 8% en Suisse. Dans le même temps, les taux hypothécaires sont restés inchangés ou ont même eu tendance à baisser, en particulier pour les hypothèques d’une durée de 2 à 3 ans. Comparés aux obligations, les placements immobiliers restent très attractifs et doivent être considérés à moyen terme comme une protection contre l’inflation. Les défis supplémentaires découlant de la situation du Credit Suisse sont désormais en grande partie surmontés. En termes de stratégie, une réorientation progressive de la gestion d’actifs immobiliers par UBS, est attendue.
En raison de la forte immigration et de la réduction importante dans les activités de construction, les appartements et les immeubles collectifs seront extrêmement rares et plus chers d’ici 1 à 2 ans. Dans de nombreuses communes, le taux de vacance est déjà inférieur à 1%. Cela laisse présager une crise du logement. Les politiques sont confrontés à un dilemme et n’ont malheureusement pas de solutions globales. Tous ces facteurs plaident en faveur d’une reprise du marché de l’immobilier indirect, et nos clients profitent de cette occasion pour augmenter leurs positions.
Malgré les incertitudes, vous lancez un nouveau groupe de placement, MV Swiiterra. Quelle en est la logique ?
Nous constatons que les investisseurs professionnels recherchent toujours des placements intéressants dans le domaine de l’immobilier indirect. Et ils misent clairement sur la durabilité. Nous voulons en tenir compte. Après le lancement du SSREI, le premier indice de durabilité indépendant pour les immeubles suisses en portefeuille, nous misons à nouveau sur ce thème. Avec ce groupe de placement, nous sommes en mesure de refléter l’évolution de la durabilité des fonds immobiliers. Les investisseurs disposent ainsi d’un instrument de diversification innovant.
Durabilité et placements immobiliers – quel impact pour le rendement ?
Je connais le reproche : la durabilité coûte cher. Ce n’est pas vrai. Bien sûr, le propriétaire immobilier doit d’abord investir, mais s’il a intégré les coûts dans son évaluation à long terme, cela n’entraîne pas de frais supplémentaires importants. D’autre part, si un immeuble répond aux critères de durabilité actuels, sa valeur et ses revenus ne seront pas réduits. Notre avis est clair : cela s’avère payant à long terme, tant en ce qui concerne l’attrait de la propriété que le rendement lui-même.
Roland Vögele
MV Invest
Roland Vögele est le fondateur et propriétaire de MV Invest, une société de conseil indépendante dont le siège se trouve à Zurich. Avec son équipe, ce romand d’origine conseille les investisseurs professionnels dans la mise en place et l’optimisation de stratégies d’investissement dans l’immobilier suisse. En tant qu’initiateur et co-organisateur du Salon suisse de l’immobilier pour les investisseurs, il met depuis plus de dix ans déjà à la disposition de la branche une plateforme d’échanges, qui permet aux professionnels de renforcer leur réseau. Roland Vögele est membre du comité de placement de la fondation de placement AXA, président de la DUFOUR Investment Foundation et président du conseil d’administration de SSREI, l’organisme de vérification du Swiss Sustainable Real Estate Index.
Fintech lancée en 2020, Smat facilite la distribution d’instruments financiers non cotés tels que private equity, dette privée et actifs réels auprès d’investisseurs professionnels comme les gérants indépendants, les family offices et les banques privées. Un concept de marketplace d’autant plus pertinent dans des marchés qui prennent de plus en plus d’ampleur. Anthony Touboul en livre son analyse.
Comment les investisseurs professionnels appréhendent aujourd’hui les marchés privés et les actifs alternatifs ?
Au cours des dernières années, le marché s’est accéléré et la classe d’actifs a suscité de plus en plus de convoitises. Beaucoup d’acteurs de la gestion privée ont fait face à une demande croissante de leurs clients, en particulier en ce qui concerne le private equity et la dette privée.
Bien qu’il s’agisse de belles sources d’opportunités, les tiers-gérants et les multi family offices restent toutefois prudents et leur exposition demeure limitée. La conjoncture actuelle y est pour beaucoup : les investisseurs redoutent les placements illiquides dans cette période trouble. Mais nous avons relevé d’autres obstacles qui expliquent leurs réticences, et notamment le fait que le marché soit très fragmenté et nécessite une grande technicité. Les tiers-gérants se retrouvent ainsi sur-sollicités avec des produits de qualité inégale, qu’ils ont du mal à analyser et à intégrer dans les portefeuilles de leurs clients.
Comment proposez-vous de résoudre cette problématique avec Smat?
Nous avons une offre globale orientée sur plusieurs axes. Elle se fonde sur une plateforme digitale sur laquelle sont listées plusieurs opportunités sélectionnées par notre comité d’investissement. Nous proposons en moyenne 2 à 3 opportunités par mois, fonds thématiques ou club deals.
La plateforme évolue constamment. Nous y intégrons de nouvelles fonctionnalités et bientôt un PMS dédié sera accessible grâce à notre partenariat avec Keesystem. En parallèle, nous organisons aussi plusieurs évènements physiques dans l’année qui rassemblent wealth managers et asset managers.
Quels sont les critères de sélection de votre comité?
Depuis la création de Smat, nous avons toujours travaillé « main dans la main » avec nos clients pour leur construire des solutions dédiées. Ils ont joué un rôle déterminant dans notre développement. Lorsqu’il a fallu sélectionner les premiers produits de la plateforme, nous nous sommes naturellement tournés vers eux pour avoir leur ressenti. C’est ainsi qu’ils ont rejoint ce comité. Ils sont tous spécialisés dans différents domaines – private equitz, private debt, immobilier – et leur rôle est de nous valider l’intérêt des produits proposés pour un tiers-gérant.
Les critères de sélection sont classiques, ils varient selon les produits mais comprennent la structuration, le profil de risque, le potentiel de rendement, les garanties, les hypothèses de sorties, la structure de frais, la performance ESG, etc.
Il ne s’agit pas d’une due diligence mais d’un sentiment de marché. En ce qui concerne la due diligence, nous avons établi un partenariat avec Grant Thornton qui propose des missions spécifiques à ce sujet.
Quels sont les derniers développements en cours chez Smat?
Nous sommes convaincus que les marchés privés ne sont pas un « effet de mode » mais un relais de croissance et une source de création de valeur à long terme. Nous mobilisons donc nos efforts sur le développement d’une large gamme de services personnalisés pour permettre à tous les acteurs de l’industrie d’interagir plus facilement. Nous proposons par exemple aux asset managers, qui référencent des produits sur la plateforme, d’augmenter leur capacité de distribution et de renforcer leur force commerciale grâce à une offre de third-party marketing. Nous avons constitué une équipe de spécialistes de la vente, qui assistent les asset managers dans le cadre de missions de commercialisation.
Par ailleurs, nous aidons également nos clients investisseurs à construire une stratégie d’allocation personnalisée afin d’améliorer leur exposition aux marchés privés. C’est notre offre « CIO as-a-service ». Elle permet à nos clients de s’adjoindre les services de professionnels reconnus ayant une expérience significative en banques privées ou family offices pour intégrer de manière optimale la classe d’actifs dans leur stratégie de gestion. Nous proposons également une offre de « Wealth Planner as-a-service » pour traiter les problématiques fiscales et juridiques. Notre objectif est d’élargir progressivement cette gamme.
Anthony Touboul
Smat
Anthony a débuté une carrière de fiscaliste en 2008 chez EY à Genève. En 2012 il a rejoint l’équipe fiscale de l’Etude d’avocats Schellenberg Wittmer puis Julius Baer en 2017 en qualité de directeur du wealth planning. Il est expert dans le domaine de la fiscalité suisse et internationale et a eu l’opportunité de conseiller une importante clientèle composée notamment de GFI, de banques privées, sur leurs enjeux – et ceux de leurs clients – en matière de planification fiscale ou patrimoniale. Fin 2019, Anthony a co-créé Smat où il est responsable du développement et de l’offre pour la communauté des gestionnaires de fortune.
Dans un environnement relativement sain, avec des entreprises qui affichent de solides fondamentaux, le marché suisse voit ses perspectives se dégager en cette fin d’année. Le segment des Small & Mid Caps semble particulièrement attrayant au vu des valorisations qui ont cours.
En amenant le marché suisse en territoire négatif depuis le début de l’année – l’indice SPI perdait 0,96% fin octobre – le contexte et les indicateurs macroéconomiques délétères prennent le dessus sur les nouvelles microéconomiques. Tant le baromètre avancé KOF que le PMI Industriel révèlent un certain pessimisme. Néanmoins, depuis le mois d’août, ces mêmes indicateurs montrent des signes de stabilisation et de légère progression, tendance qui devrait se confirmer avec les données du mois d’octobre. Les valorisations, plus particulièrement celles petites et moyennes capitalisations deviennent attrayantes, avec un price earnings ratio de 18.6%. Sur ce segment, il est intéressant de noter que la plupart des entreprises n’ont pas fait d’avertissement sur leurs résultats et que les investisseurs ont effacé toute la valeur générée lors de la période post-COVID. Les chiffres d’affaires sont en croissance, au-dessus de ceux réalisés lors de la période pré-COVID.
Les résultats des entreprises au 3e trimestre, déjà publiés, permettent de constater que les discours des chefs d’entreprises redeviennent prudemment optimistes. L’effet de déstockage semble se terminer avec des volumes en amélioration dans la consommation. Dans l’industrie, le creux paraît être passé avec une amélioration sensible de la visibilité pour le 4e trimestre, voir le 1e trimestre 2024 pour les commandes. Il semblerait aussi que la Chine redémarre progressivement mais cela reste à confirmer dans la durée. Les prémices des résultats Q3 montrent l’agilité et la résilience des sociétés suisses à s’adapter rapidement au contexte économique, tout en maintenant ou améliorant leurs marges dans une période d’instabilité et de renforcement du franc suisse. Cependant, après plus d’un an de hausse continue des prix, force est de constater que le « pricing power » commence à s’essouffler.
Quant à l’environnement des taux d’intérêts sur le marché suisse, la valeur actuelle de 1.75% reste un palier confortable pour les sociétés. Cela ne nous semble pas problématique pour la croissance et la rentabilité d’entreprises qui ont pour la plupart des niveaux d’endettements raisonnables.
L’innovation a une importance cruciale pour les sociétés suisses qui continuent de maintenir leurs dépenses d’investissement et de R&D. Il est à relever que ces dépenses R&D dépassent souvent la moyenne mondiale, et donnent ainsi un avantage compétitif décisif. Se positionner sur le savoir-faire suisse, c’est participer par conséquent à une croissance à l’international tout en restant investi en franc suisse.
Une société comme Lonza, leader mondial spécialisée dans la sous-traitance pharmaceutique, a engagé énormément de budget ces dernières années pour augmenter ses volumes de production et devenir le « manufacturing hotel » qu’elle voulait être. Par le passé, la société n’avait pas assez investi et de ce fait manqué des opportunités, ce qu’elle souhaite éviter dans le futur. Malgré un deuxième avertissement sur résultat en l’espace de quelques mois et le départ du directeur général, nous restons convaincus que l’entreprise reviendra sur la voie de l’expansion plus rapidement qu’escompté. En place depuis 2017, le président du conseil d’administration de Lonza connaît parfaitement la société et le management a été renforcé afin d’avoir plus de poids et d’agilité pour gérer la croissance potentielle. Aussi, la visibilité du chiffre d’affaires est de l’ordre de 60% jusqu’à fin 2026 sur la base des résultats de 2023. Les contrats de sous-traitance sont en général entre 3 et 8 ans, ce qui amène à une bonne prédictibilité. La tendance à la sous-traitance pharmaceutique et à la capacité de production sera déterminante pour les prochaines années dans un marché estimé à plusieurs dizaines de milliards.
AMAN KAMEL
Trillium
Aman Kamel a rejoint l’équipe de gestion de Trillium en 2022 pour prendre notamment sous sa responsabilité le fonds Manavest Swiss Equity. Auparavant, il a passé plus de 13 ans en tant qu’analyste et gestionnaire de fonds sur le marché suisse et US, au sein de la BCGE, pour la gamme Synchrony. Aman est titulaire d’un diplôme de gestion de fortune et d’une certification en finance durable de l’Institut Supérieur de Formation Bancaire (ISFB).
Fondés par Fabrice Zosso et Boris Cont, deux anciens de Partners Group, Swise se fond dans la mouvance des boutiques private markets qui veulent étendre la portée de ces classes d’actifs. Les fonds evergreen sont pour eux une solution idéale pour rendre le marché plus accessible.
Comment voyez-vous l’environnement actuel dans le domaine des marchés privés ?
Il offre de bonnes opportunités d’entrée sur le marché secondaire, avec des réductions de prix allant jusqu’à 20% pour les portefeuilles de haute qualité, ainsi que dans le domaine du crédit. Les taux d’intérêt variables sous-jacents en sont en grande partie la raison. Pour les transactions individuelles, tout dépend fortement du secteur et de la région concernés. Il vaut mieux préférer les entreprises ayant des cash-flows stables à long terme aux jeunes entreprises en croissance.
Avec quels gestionnaires travaillez-vous pour Swise ?
Nous travaillons seulement avec des gestionnaires qui ont une longue expérience dans la création et le développement d’entreprises. L’accent est mis sur la protection contre d’éventuelles pertes. La plupart des entreprises ciblées sont de taille moyenne à grande, avec une valorisation généralement comprise entre 1 et 5 milliards de dollars, des flux de trésorerie stables à long terme et des marges EBITDA élevées, supérieures à 15% (- au moins sur les cinq dernières années. Les secteurs résistants au stress comme la santé, les logiciels (SAAS) et les services sont actuellement surpondérés dans le portefeuille.
Par rapport aux États-Unis, le segment des marchés privés est moins développé en Suisse et en Europe. Voyez-vous ici un renversement de tendance ?
Les marchés privés en Suisse et en Europe prennent moins d’espace qu’aux États-Unis, mais ils sont en forte croissance et en train de rattraper leur retard. Si l’on considère qu’environ 90% des entreprises mondiales sont détenues par des particuliers, qu’il y a de moins en moins d’IPO rentables et que le S&P500 est dominé par sept entreprises, il n’y a plus d’autre alternative que d’intégrer les marchés privés dans toute allocation standard. Outre le private equity, les secteurs de l’infrastructure et du crédit privé connaissent une forte croissance et offrent une bonne protection contre l’inflation.
Pourquoi la demande de fonds evergreen augmente-t-elle ?
Les fonds evergreen rendent les placements sur le marché privé accessibles à davantage d’investisseurs professionnels et permettent d’augmenter encore l’allocation en private equity. Cela s’explique par les avantages qu’ils présentent lorsqu’on les compare aux produits classiques du marché privé. C’est le cas notamment de la liquidité et du dépôt. Dès le premier jour, les investisseurs sont investis à 100% dans un portefeuille global largement diversifié et le restent jusqu’à la décision de vente. Atteindre et maintenir un tel niveau d’investissement avec des fonds fermés traditionnels est un processus exigeant, que de nombreux investisseurs ne peuvent pas gérer eux-mêmes. Les autres avantages d’un fonds evergreen sont, outre le confort d’investissement, le steering régulier du portefeuille. Il est possible d’investir les nouveaux fonds ainsi que les distributions des placements sous-jacents dans d’autres secteurs ou entreprises en fonction de la situation actuelle du marché ou de les réaffecter afin de profiter des évolutions du marché.
Quelle est l’histoire de Swise?
Swise est un regroupement d’anciens collègues de Partners Group qui ont travaillé dans les secteurs de l’investissement, de la gestion de portefeuille ainsi que de la gestion privée. Voilà quelques années, lorsque Boris Cont et moi-même avons travaillé ensemble chez Partners Group puis dans un family office zurichois spécialisé private equity & dette, nous avons été confrontés à différents problèmes. Les principaux tenaient d’une part à des processus obsolètes qui nécessitaient beaucoup de papier et, d’autre part, au fait que les solutions d’investissement traditionnelles étaient souvent trop lourdes et complexes pour les clients institutionnels ou ceux de la gestion privée. Sur la base de la précieuse expérience que nous avons acquise auprès de nos employeurs et des solutions que nous avons nous-mêmes développées pour surmonter ces problèmes, nous avons décidé de créer notre propre société de gestion de fortune. De cette façon, nous pouvons proposer une solution d’investissement simple, accessible et avantageuse pour tous les types d’investisseurs. L’équipe se compose actuellement de sept personnes et en comptera dix d’ici la fin de l’année.
Fabrice Zosso
SWISE
Fabrice Zosso a dirigé diverses stratégies de produits et de développement commercial chez Partners Group. Il a ensuite rejoint l’équipe d’investissement de Petiole Asset Management à Zurich, où il était responsable de l’établissement des relations avec les principaux gestionnaires, avant de cofonder Swise en 2022 en tant que CEO. Fabrice Zosso est titulaire d’un Master en Banque et Finance de l’Université de Zurich et d’un Executive MBA de HEC Paris.
Euronext et StarQube, la fintech genevoise, se sont associés pour offrir une solution intégrée « données et outils d’analyse » en front office. Un partenariat qui ouvre à StarQube de nouvelles perspectives, comme le précise dans cet interview Guillaume Sabouret, son CEO.
En quoi le partenariat passé avec Euronext change-t-il le positionnement de StarQube ?
StarQube offre une solution logicielle à destination des investisseurs, qu’ils soient asset managers, wealth managers ou asset owners. L’offre s’articule autour de deux piliers. Il y a d’abord la gestion des données – qui englobe la collecte, la mise en qualité, l’organisation autour d’un référentiel centralisé, la transformation des données brutes en données propriétaires. Il y a ensuite la gestion et construction de portefeuilles avec des modules d’analyse de portefeuilles, de backtesting, d’optimisation et de rebalancement.
Jusqu’à présent, StarQube travaillait avec les données auxquelles ses clients souscrivent. Nous construisions des connecteurs avec l’ensemble de leurs jeux de données mais également des interfaces avec leurs outils de tenue de position, leurs applications-métiers. Les projets d’implémentation pouvaient prendre entre 3 et 6 mois.
Le partenariat avec Euronext permet d’offrir une solution plus légère, qui peut être immédiatement accessible par les utilisateurs finaux. Ceux-ci disposent alors de l’ensemble des modules de recherche et de construction de portefeuilles de StarQube, alimentés par les vastes univers d’investissement mis à disposition par Euronext. La solution offre un formidable champ d’exploration pour concevoir de nouvelles stratégies d’investissement – avec par exemple des indices personnalisés – ou gérer des portefeuilles benchmarkés.
En complément de son offre « sur-mesure » qui s’adapte finement aux jeux de données de ses clients, StarQube propose ainsi désormais, avec Euronext, une offre « sur-étagère » qui couvre un large spectre de cas d’usages.
Dans la chaîne de valeur de l’asset management, sur quelles fonctions se concentre aujourd’hui StarQube ?
StarQube s’adresse en premier lieu aux équipes front-office et gestion des données. Les asset managers sont aujourd’hui confrontés à une multiplication des jeux de données, en raison notamment de la montée en puissance de l’ESG et de sa réglementation. Cela crée de nombreux défis opérationnels car il faut pouvoir automatiser la collecte de ces données, en vérifier la qualité, faciliter la navigation entre jeux de données de sources multiples, distribuer les indicateurs ESG des émetteurs aux instruments. Les asset managers doivent également pouvoir construire des modèles ESG propriétaires qui reflètent leur stratégie d’investissement responsable, puis les mettre rapidement en œuvre dans leur gestion, et en rendre compte auprès de leurs clients et régulateurs. C’est toute cette chaîne de valeur que StarQube fluidifie pour ses clients.
Quels sont les segments de clientèle que vous ciblez plus exactement ?
StarQube répond aux besoins des gros asset managers, qui ont des enjeux de volumétrie importants. Ils hébergent en effet dans leurs bases de données des centaines de milliers d’émetteurs/instruments, utilisent de multiples sources de données ESG, gèrent des centaines de portefeuilles, appliquent de nombreuses méthodologies pour répondre aux diverses attentes de leurs clients.
Mais l’offre est tout aussi pertinente pour des acteurs de taille moindre qui doivent sortir du syndrome de la feuille Excel, s’adapter au pas de course aux nouvelles réglementations et à la vague de fond de l’investissement responsable. La solution est également très appréciée par les équipes de data science qui disposent avec StarQube de tous les outils nécessaires pour tester rapidement leurs intuitions, optimiser leurs stratégies et les implémenter immédiatement dans leurs portefeuilles.
Voyez-vous des opportunités pour StarQube dans le secteur du wealth management, où il y a des besoins en termes d’optimisation des portefeuilles ?
Absolument. La puissance de calcul de notre solution permet notamment de rebalancer en parallèle un très grand nombre de portefeuilles en un temps record. Dans le domaine du wealth management, il y a un champ d’application évident : chaque portefeuille-client peut disposer d’une stratégie directrice et de son jeu de contraintes spécifiques. Le gérant peut très facilement déclencher le rebalancement en batterie de l’ensemble des portefeuilles-clients qui lui sont confiés, générer son panier d’ordres et les transmettre à sa table ou à son outil d’exécution.
Guillaume Sabouret
StarQube
Guillaume Sabouret est le CEO de StarQube qu’il a fondée avec Arnaud Néris à Genève en 2013 voilà maintenant dix ans, pour proposer aux asset managers des solutions front office capable de couvrir le cycle de décison d’investissement dans sa globalité. Guillaume a travaillé auparavant pour Lombard Odier Investment Managers où il a notamment officié comme responsable de la recherche et de la gestion quantitative. Guillaume Sabouret a effectué ses études à Princeton University où il a obtenu un doctorat en génie électrique. Il détient également la certification CFA.
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