Investment Lösungen

• Olivier de Berranger
• Geschäftsführer
• La Financière de l’Echiquier

Chancen und Risiken im Vergleich: Immobilien vs. Kryptowährungen

Während sich vielerorts einen Rückgang der Preise bei Immobilien beobachten lässt, passiert das Umgekehrte im Bereich der Kryptowährungen. Wie hängen die beiden Entwicklungen zusammen? Und was lässt sich längerfristig erahnen? Diesen Fragen geht Olivier de Berranger nach.

Es gibt auf der einen Seite nichts Greifbareres und Solideres als Immobilien. Sie zeichnen sich durch ihren Nutzen, ihre Erträge, ihre Reglementierung, ihre Langlebigkeit, oder durch ihre Markttiefe aus. Nicht ohne Grund werden sie im Englischen als „real estate“ bezeichnet, also als „reales Vermögen“. Auf der anderen Seite gibt es nichts Virtuelleres als Kryptowährungen. Sie sind immateriell, werden kaum genutzt, sind für den Normalbürger schwer verständlich, generieren an sich keine Erträge, sind kaum reguliert, existieren erst seit kurzer Zeit usw.

Von der Immobilienkrise zum Krypto-Boom Dennoch haben sich weltweit innerhalb weniger Monate riesige Summen an Immobilienanlagen in Luft aufgelöst, als wären die Bewertungen der vergangenen Jahre letztlich nur virtuell gewesen. Das gilt nicht nur für China, wo die Insolvenzen einiger der grössten Immobilienentwickler generell Misstrauen schüren. Auch die meisten Industrieländer sind betroffen – so sehr, dass einige Regionalbanken in den USA und auch Finanzinstitute in Deutschland ins Wanken gerieten, wie das jüngste Beispiel der Deutschen Pfandbriefbank zeigt. In Schweden, einem der Länder, in denen Immobilien am stärksten unter Druck stehen, beobachtet die Zentralbank das Risiko einer allgemeinen Bankenkrise sehr genau. In Frankreich mussten mehr als 20 Immobilieninvestmentgesellschaften (sociétés civiles de placement immobilier, SCPI) den Wert ihrer Anteile seit Anfang 2023 um ganze 10 % bis 15 % nach unten korrigieren. Für Anfang 2024 sind weitere Abschreibungen angekündigt.

Gleichzeitig steigen die Kurse virtueller Währungen rasant an. Der Bitcoin erreichte Ende Februar 63 000 US-Dollar. Seit Jahresbeginn hat er um fast 50 Prozent zugelegt und nähert sich damit seinem Rekordhoch von über 67.000 US-Dollar aus dem Jahr 2021. Sind virtuelle Anlagen tatsächlich besser für den Vermögenserhalt geeignet als „reale“ Immobilien, die in einem Umfeld steigender Zinsen vermeintlich die grösste Stabilität bieten? Ist Digitales besser als Betongold?

Einige Eigenschaften der virtuellen Währungen sprechen in der Tat für sie: relativ unkomplizierte Transaktionen im Vergleich zu Immobilien, Preisanpassungen in Echtzeit, wachsende Medienvielfalt, Anstieg der Handelsvolumina usw. Selbst die US-Börsenaufsicht hat jüngst die Auflegung von Bitcoin-Fonds genehmigt, in die innerhalb von nur zwei Monaten mehrere Milliarden US-Dollar geflossen sind. Ausserdem muss man ihnen eine gewisse Risikotransparenz zugestehen, denn die virtuellen Währungen machen keinen Hehl aus ihrer Volatilität. Andererseits neigen Anleger gelegentlich dazu, das Risiko physischer Immobilien zu unterschätzen, deren Volatilität sich nur in ruckartigen Ausschlägen manifestiert und ansonsten kaum sichtbar ist. Das Immobilienrisiko ist nicht gleichmässig, sondern eruptiv oder „chaotisch“, wie es der Mathematiker Benoît Mandelbrot formulierte.

Die Risiken des rein Virtuellen sind zwar offensichtlich, werden aber nicht unbedingt richtig verstanden. Denn wie anders als durch reine Spekulation lässt sich erklären, dass der Bitcoin innerhalb von sieben Monaten 520 % an Wert gewann, bevor er kurz darauf innerhalb eines Jahres wieder 75 % verlor? Auch wenn das Immobilienrisiko teilweise verborgen ist, hängt es zumindest mit relativ nachvollziehbaren Daten zusammen – in erster Linie mit den Zinsen, der Qualität der Bausubstanz, der Lage und der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Das mit virtuellen Währungen verbundene Risiko lässt sich jedoch bisher nur schwer mit fundamentalen Parametern in Verbindung bringen.

Dieser „losgelöste“ Charakter ist eines der Hauptargumente gegen den Bitcoin, die zwei Autoren der Europäischen Zentralbank jüngst in einem Pamphlet dargelegt haben. Ihnen zufolge ist der „fundamentale“ Wert der Währung gleich null, da sie keinen intrinsischen Ertrag oder sonstigen Nutzen hat. Das Risiko, dass der Wert von Bitcoin eines Tages bei null liegen könnte, ist aus Sicht der Anleger jedoch sehr gering. Insofern ist die Risikowahrnehmung der Sparer nicht unbedingt angemessen. Das Immobilienrisiko ist hingegen im Grunde begrenzt. Denn wie könnte der Wert einer Immobilie, selbst wenn sie von mässiger Qualität ist, auf null sinken?

Es ist also durchaus zu erwarten, dass das „Reale“ bei den Präferenzen der Anleger letztendlich wieder die Oberhand über das Virtuelle gewinnt, sobald sich die Preise wieder eingependelt haben. Das rein Virtuelle wird unkontrollierbar bleiben, solange es keinerlei fundamentalen Wert aufweist – es sei denn, man betrachtet die Freude an Spekulation, die Nützlichkeit einer Währung für illegale Geschäfte oder vor allem das Misstrauen gegenüber staatlichen Währungen als „fundamentale“ Werte. Wenn diese drei Faktoren als fundamental gelten, ist es tatsächlich sehr unwahrscheinlich, dass der Wert des Bitcoins eines Tages bei null liegt. Sowohl reale als auch virtuelle Vermögenswerte haben also ihre Berechtigung, sofern man ihre jeweiligen Vor- und Nachteile zu unterscheiden weiss.

Olivier de Berranger

La Financière de l’Echiquier

Olivier de Berranger bekleidete seit 1990 Posten als Trader sowie als Trading Desk-Verantwortlicher für Zinsprodukte, Cash und Derivate beim Crédit Lyonnais und dann bei Calyon. Anschliessend war er für den Bereich Capital Markets bei First Finance verantwortlich. Im März 2007 kam er als Anleihenmanager zu La Financière de l’Echiquier. Nachdem er die Verantwortung für den Bereich Zins-, Kredit- und Diversifizierungsmanagement übernommen hatte, wurde er 2017 zum Direktor der Vermögensverwaltung ernannt und trat in den Vorstand ein. Im Dezember 2023 wird er zum Generaldirektor von LFDE ernannt. Olivier de Berranger ist HEC-Absolvent.